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幸福永州
為加強(qiáng)和規(guī)范永州市中心城區(qū)住宅區(qū)地下停車位的管理，維護(hù)業(yè)主和開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的合法權(quán)益，改善城市交通環(huán)境，我市制定了《永州市中心城區(qū)住宅區(qū)地下停車位管理辦法（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）?，F(xiàn)將有關(guān)政策內(nèi)容解讀如下：
一、起草背景與必要性
隨著永州市機(jī)動(dòng)車保有量的快速增長(zhǎng)，中心城區(qū)住宅區(qū)“停車難”問(wèn)題日益凸顯。過(guò)去，由于地下停車位的產(chǎn)權(quán)界定不清、銷售租賃行為不規(guī)范、管理責(zé)任不明，導(dǎo)致矛盾糾紛頻發(fā)。為解決上述問(wèn)題，明確地下停車位的權(quán)屬，規(guī)范其租售行為及日常使用管理，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合永州實(shí)際，特制定本《辦法》。
二、起草過(guò)程
為確?！掇k法》的科學(xué)性、針對(duì)性和可操作性，起草工作主要經(jīng)歷了以下階段：
深入開(kāi)展調(diào)研：2025年，通過(guò)郴州、湘西兩地考察學(xué)習(xí)，起草了《永州市中心城區(qū)地下車位（庫(kù)）產(chǎn)權(quán)登記工作方案》，制定了探索開(kāi)展地下車位確權(quán)登記試點(diǎn)工作規(guī)則； 組織自然資源、住建、人防等部門，對(duì)冷水灘區(qū)、零陵區(qū)等多個(gè)典型住宅區(qū)的地下停車位現(xiàn)狀進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查，梳理了車位銷售、租賃、登記及管理中存在的突出問(wèn)題，并借鑒了郴州、岳陽(yáng)、長(zhǎng)沙等地的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)。
探索開(kāi)展試點(diǎn)：2025年，通過(guò)改革創(chuàng)新攻堅(jiān)，完成地下車位登記項(xiàng)目24個(gè)，車位發(fā)證13494個(gè)（其中，市城發(fā)集團(tuán)項(xiàng)目15個(gè)，車位發(fā)證8449個(gè)；市經(jīng)發(fā)集團(tuán)項(xiàng)目3個(gè)，車位發(fā)證2132個(gè)；零陵區(qū)城發(fā)集團(tuán)2個(gè)，車位發(fā)證876個(gè)；冷水灘區(qū)印象譽(yù)峰、珊瑚海、中央新城和零陵區(qū)耀江文景苑等開(kāi)發(fā)商商品房縣區(qū)項(xiàng)目4個(gè)，車位發(fā)證2037個(gè)），分戶轉(zhuǎn)移登記16個(gè)，實(shí)現(xiàn)相關(guān)稅費(fèi)及登記費(fèi)收入92.457萬(wàn)元。
組織起草草案：在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，依據(jù)上位法及國(guó)家相關(guān)政策，結(jié)合我市實(shí)際，形成了《辦法》的初稿。
書面征求部門意見(jiàn)：將《辦法》草案書面印發(fā)至冷水灘區(qū)人民政府、零陵區(qū)人民政府、市財(cái)政局、市住建局、市稅務(wù)局、市司法局、市國(guó)動(dòng)辦等相關(guān)部門征求意見(jiàn)，并根據(jù)反饋意見(jiàn)進(jìn)行了第一輪修改。
召開(kāi)座談會(huì)征求意見(jiàn)：邀請(qǐng)了房地產(chǎn)協(xié)會(huì)、大型房地產(chǎn)企業(yè)法人、代表和專家等，聽(tīng)取意見(jiàn)建議，進(jìn)行了專題論證，再次修改完善。
公開(kāi)征求社會(huì)意見(jiàn)：通過(guò)永州市自然資源和規(guī)劃局門戶網(wǎng)站渠道，將《辦法（征求意見(jiàn)稿）》向社會(huì)公開(kāi)，廣泛聽(tīng)取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主及社會(huì)各界的意見(jiàn)建議。
召開(kāi)專家論證會(huì)：邀請(qǐng)了法律、規(guī)劃、物業(yè)管理等方面的專家，對(duì)《辦法》的合法性、可行性進(jìn)行了專題論證。
修改完善與審議：對(duì)征集到的各類意見(jiàn)和建議（共計(jì)41條）進(jìn)行了逐條梳理和認(rèn)真研究，采納33條，不采納7條，部分采納1條，形成了《辦法（送審稿）》，最終按程序報(bào)請(qǐng)市政府審議通過(guò)。
三、制定依據(jù)
1.《中華人民共和國(guó)民法典》
2.《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》
3.《中華人民共和國(guó)人民防空法》
4.《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》
5.《中華人民共和國(guó)建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》
6.自然資源部《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》
7.自然資源部《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》
8.自然資源部《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》
9.住建部《城市地下空間開(kāi)發(fā)利用管理規(guī)定》（建設(shè)部令第58號(hào)）
10.住建部《城市商品房預(yù)售管理辦法》
11.住建部《車庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》
12.《湖南省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法〉辦法》
13.《湖南省房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工聯(lián)合驗(yàn)收辦法》
14.《湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例》
15.《湖南省房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工聯(lián)合驗(yàn)收辦法》
16.湖南省人民政府《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)節(jié)約集約用地的意見(jiàn)》
17.《湖南省人民防空工程建設(shè)與維護(hù)管理規(guī)定》
四、主要內(nèi)容解讀
《辦法》共分為六章，主要包括總則、土地供應(yīng)、規(guī)劃建設(shè)與驗(yàn)收、出售與使用管理、不動(dòng)產(chǎn)登記以及附則等內(nèi)容。
（一）明確了目的、適用范圍、部門職責(zé)及工作原則（總則）。
目的：為加強(qiáng)市中心城區(qū)（指冷水灘區(qū)、零陵區(qū)，下同）范圍內(nèi)住宅區(qū)地下停車位的管理，規(guī)范地下停車位的土地供應(yīng)、規(guī)劃、建設(shè)、銷售、使用及不動(dòng)產(chǎn)登記等行為，促進(jìn)地下空間合理利用，保障相關(guān)權(quán)利人的合法權(quán)益，提升商品房小區(qū)整體品質(zhì)和基層治理水平。
適用范圍：本辦法適用于市中心城區(qū)范圍內(nèi)住宅區(qū)地下停車位的土地供應(yīng)、規(guī)劃、建設(shè)、銷售、使用及不動(dòng)產(chǎn)登記等相關(guān)管理活動(dòng)。明確適用范圍，進(jìn)一步規(guī)范住宅區(qū)地下停車位的管理。
部門分工：明確了自然資源和規(guī)劃部門負(fù)責(zé)用地、規(guī)劃管理以及不動(dòng)產(chǎn)登記工作；住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)工程建設(shè)、銷售網(wǎng)簽及物業(yè)指導(dǎo)；人民防空部門負(fù)責(zé)人防地下車位的監(jiān)督管理；稅務(wù)部門負(fù)責(zé)明確地下停車位的稅費(fèi)政策口徑，依法征收稅費(fèi)，并做好政策宣傳輔導(dǎo)等。街道辦事處及社區(qū)居委會(huì)應(yīng)依法依規(guī)指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展工作，協(xié)助化解小區(qū)內(nèi)部因停車位使用、租賃等引發(fā)的鄰里矛盾，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。通過(guò)各部門各司其職，確?！掇k法》實(shí)施后，相關(guān)權(quán)利人的合法權(quán)益、商品房小區(qū)的整體品質(zhì)和基層治理水平得到有效保障和提升。
工作原則：按照“依法依規(guī)、分類處置、試點(diǎn)先行、穩(wěn)妥推進(jìn)的原則，堅(jiān)持政府鼓勵(lì)、權(quán)利人自主選擇，分步驟、分區(qū)域有序推動(dòng)市中心城區(qū)范圍內(nèi)地下停車位不動(dòng)產(chǎn)登記工作。避免一刀切，堅(jiān)持自愿原則，逐步開(kāi)展地下停車位登記工作。
（二）為下一步地下停車位的地下空間管理提供依據(jù)（土地供應(yīng)）
供地：首次明確提出本市地下停車位所在的地下空間應(yīng)依法取得地下空間建設(shè)用地使用權(quán)的。
土地出讓價(jià)款：明確未計(jì)算容積率的地下空間不需繳納土地出讓價(jià)款。
地下空間建設(shè)用地使用權(quán)：明確各類情況下地下空間建設(shè)用地使用權(quán)取得的方式及供地程序、審批方式和辦事流程。
土地使用期限：明確不同情況下，地下停車位在不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)的土地使用期限應(yīng)根據(jù)分情況按照地表土地使用期限確定。
（三）規(guī)范了規(guī)劃建設(shè)與驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)（規(guī)劃建設(shè)與驗(yàn)收）。
配建指標(biāo)：新建住宅區(qū)必須按照經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃條件配建地下停車位，適應(yīng)現(xiàn)階段及下一步城市發(fā)展需求，明確了充電基礎(chǔ)設(shè)施的配建比例或預(yù)留安裝條件，以適應(yīng)新能源汽車發(fā)展需求。
建設(shè)要求：地下停車位建設(shè)方案應(yīng)滿足人防工程、建筑面積、車位數(shù)量、規(guī)劃布局、出入口設(shè)置、結(jié)構(gòu)安全、消防設(shè)計(jì)、車位凈空尺寸（長(zhǎng)、寬、高）、通道轉(zhuǎn)彎半徑、充電設(shè)施防火分區(qū)以及電力容量預(yù)留等建設(shè)要求。
投入使用要求：明確地下停車位應(yīng)當(dāng)在建設(shè)單位申請(qǐng)聯(lián)合驗(yàn)收合格后方可交付使用，杜絕不合格的地下停車位投入使用，引發(fā)安全隱患。
（四）嚴(yán)格了銷售與使用管理（出售與使用管理）。
銷售對(duì)象：明確了地下停車位應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的需要。
銷售條件：地下停車位需辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記后方可進(jìn)行銷售或租賃。規(guī)定了銷售（出租）方案及銷售合同的具體內(nèi)容，讓車位情況公開(kāi)透明，確保購(gòu)車位業(yè)主有充分知情權(quán)。
銷售監(jiān)管：將地下停車位的銷售納入商品房網(wǎng)簽備案，讓地下停車位銷售情況得以公開(kāi)透明，已購(gòu)買的業(yè)主可以通過(guò)網(wǎng)簽直接查詢，避免出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商企業(yè)一車位多賣、隱瞞銷售情況將車位抵押等違法問(wèn)題。
使用和管理：明確地下停車位納入住宅區(qū)統(tǒng)一的物業(yè)管理，由城市管理等部門對(duì)于地下停車位對(duì)擅自改變地下停車位規(guī)劃用途等違規(guī)使用問(wèn)題依法進(jìn)行巡查和執(zhí)法。
（五）明確了不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)則（不動(dòng)產(chǎn)登記）。
權(quán)屬登記：明確了地下停車位的土地用途、使用年限與地上房屋保持一致（或根據(jù)規(guī)定執(zhí)行）。地下停車位可作為基本單元辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，發(fā)放不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。
人防車位處理：明確了人防工程內(nèi)用作平時(shí)停放車輛的車位，按照“誰(shuí)投資、誰(shuí)受益”的原則，在和平時(shí)期可出租給業(yè)主使用，并需遵守人防工程維護(hù)管理要求。
登記材料：明確了辦理地下停車位首次登記和轉(zhuǎn)移登記所需的具體材料清單。
（六）明確《辦法》具體解釋部門及可擴(kuò)展范圍（附則）
具體解釋部門：辦法由市自然資源和規(guī)劃局?jǐn)M稿，由該局具體負(fù)責(zé)解釋，涉及物業(yè)管理、竣工驗(yàn)收等問(wèn)題由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)解釋。
可擴(kuò)展范圍：以市中心城區(qū)為試點(diǎn)，明確永州市的其他縣（市）、管理區(qū)可參照本辦法執(zhí)行，也可結(jié)合本地實(shí)際自行制定管理辦法，以此推動(dòng)規(guī)范全市地下停車位的建設(shè)、使用和管理。
五、核心舉措亮點(diǎn)
程序公開(kāi)透明：《辦法》歷經(jīng)調(diào)研、草案、多輪征求意見(jiàn)等嚴(yán)謹(jǐn)?shù)钠鸩葸^(guò)程，確保了政策的民主化和科學(xué)化。
確權(quán)賦能：通過(guò)發(fā)放不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，從根本上解決歷史遺留的車位產(chǎn)權(quán)糾紛，保護(hù)了業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)。
保障業(yè)主權(quán)益：明確規(guī)定車位“優(yōu)先業(yè)主”，確保業(yè)主有車位可停、可選擇，同時(shí)杜絕違規(guī)使用的問(wèn)題，為依法執(zhí)法提供依據(jù)。
全鏈條監(jiān)管：涵蓋了從規(guī)劃建設(shè)到登記使用的全過(guò)程，各部門權(quán)責(zé)清晰，避免了監(jiān)管盲區(qū)。
兼顧平戰(zhàn)結(jié)合：對(duì)人防車位的使用做出明確規(guī)定，既解決了平時(shí)停車需求，又保障了戰(zhàn)備功能不受影響。
六、 實(shí)施時(shí)間
本《辦法》自公布之日起施行，試行期為2年。試行期間，法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定的，從其規(guī)定。原有關(guān)規(guī)定與本《辦法》不一致的，以本《辦法》為準(zhǔn)。
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